El mercado inmobiliario comercial del centro de Córdoba atraviesa una situación que enciende señales de alerta. Un relevamiento realizado puerta a puerta por el Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (CPI) detectó que el 15,11% de los locales en galerías comerciales se encuentra vacío, mientras que la vacancia en locales a la calle llega al 7,37%. Los datos fueron presentados públicamente por Lucas Péndola, presidente de la entidad, quien detalló la metodología y los resultados.
El trabajo abarcó un cuadrante delimitado por avenida Maipú, calle Sarmiento, Figueroa Alcorta (la Cañada) y el Bulevar. Dentro de esa zona, se relevaron 209 cuadras y 30 galerías comerciales. La tarea fue completamente manual: «lapicera y papel a la vieja escuela, local por local», describió el titular.
Los números del relevamiento
En locales a la calle, se contabilizaron 4.278 comercios, de los cuales 315 estaban vacíos al momento del relevamiento. Eso arroja una tasa de vacancia del 7,37%.
En galerías, el escenario es más crítico: de 1.350 locales relevados en 30 galerías, 204 estaban sin actividad. La tasa resultante, del 15,11%, fue señalada por Péndola como el dato más preocupante del informe.
«Históricamente la vacancia oscilaba entre el 4 y el 5 por ciento. Hoy estamos en un 7«, advirtió al referirse a los locales en vía pública. Respecto de las galerías, fue más directo: «Ese dato ya nos empieza a alarmar».
Por qué hay tantos locales vacíos
La explicación no es lineal. Según Péndola, se combinan varios factores simultáneos.
El primero es la caída de la actividad comercial en un contexto económico adverso. El segundo es el crecimiento del comercio electrónico: «Muchas empresas o pymes que tenían sus locales comerciales al público han cerrado sus puertas«, indicó, y señaló que muchos optaron por reconvertirse a formatos digitales o mudarse a depósitos o garajes en barrios.
El tercero tiene que ver con el reacomodamiento territorial de la ciudad. «Se han consolidado otros puntos comerciales«, explicó el presidente del CPI, y mencionó la zona sur y el noroeste de Córdoba como polos donde la gente consume «en su local de cercanía», sin necesidad de trasladarse al centro.
El cuarto factor es la accesibilidad: «Trasladarse al centro carece de estacionamiento, es muy difícil llegar cuando hay mucho tráfico en horarios pico». Si no hay una razón imperiosa para bajar al centro, el consumidor elige otro lugar.
A esto se suma el aumento de los costos de un alquiler. Más allá del canon locativo, los inquilinos comerciales enfrentan expensas, impuestos y servicios que crecieron de forma significativa. «Hoy el número es un número global y no es solamente el canon locativo», puntualizó Péndola. Algunos negocios no se concretan porque los gastos hacen inviable la ecuación.
Las galerías que no tienen vacancia
No todo es negativo. El relevamiento también detectó galerías sin locales vacíos. Péndola mencionó que el relevamiento destacó Galería Cabildo, Paseo del Fundador y Galería Cervantes como casos de ocupación plena.
La razón, según explicó, es que estas galerías ofrecen una propuesta integral: «Tenés todo en una misma galería. Vas ahí y encontrás absolutamente todo». El caso de Galería Cabildo fue señalado como emblemático: la gente la asocia con un rubro específico —la venta de libros— y eso genera tráfico constante.
Lo mismo ocurre con ciertas arterias. Ituzaingó al 300, identificada con tiendas mayoristas, y San Martín y Tucumán registraron «ocupación en 100%». La clave es la identidad: la gente sabe qué va a encontrar ahí.
La propuesta: especialización y reconversión
Frente al escenario de las galerías con alta vacancia, Péndola planteó una salida concreta: la reconversión temática. La idea es que cada galería se especialice en un rubro, del mismo modo que ciertas cuadras del centro ya funcionan como corredores de ropa, repuestos o gastronomía.
«Quizás reconvertirse en un punto que se consolide», sugirió, e invitó a pensar en el rol que los corredores inmobiliarios pueden jugar en ese proceso: agrupar a los propietarios de una galería y acordar una estrategia comercial común.
Puso como ejemplo una situación que vivió en Nueva Córdoba: alquiló una esquina a una heladería y, poco después, otra heladería quiso instalarse a 50 metros. La propietaria original se opuso, pero Péndola le planteó lo contrario: «Lo mejor que puede pasar es que esta cuadra se consolide y que la gente identifique» el lugar con ese producto.
Sin embargo, reconoció que el sector privado tiene sus límites: «Obviamente después tenemos el Estado, quien reglamenta lo que es el uso del suelo». La reconversión temática de galerías requeriría también un marco normativo que la facilite.
Focos críticos de vacancia
Se identifican sectores con niveles significativamente superiores al promedio:
Cuadras
- Santa Rosa 500–600: 50%
- Deán Funes 100–200: 44,44%
- Tucumán 400–500: 31,82%
Galerías
- Paseo del Centro: 66,67%
- Galería Argenta: 54,05%
- Galería Vía Nueva: 47,62%
- Galería Libertad/Mitre: 43,18%
Estos casos presentan características asociadas a procesos estructurales de pérdida de competitividad.
Zonas consolidadas
El informe también identifica sectores con desempeño destacado:
Cuadras con ocupación plena
- Tucumán (0–100)
- San Martín (400–500)
- Ituzaingó (300–400)
Galerías sin vacancia
- Galería Cabildo
- Paseo del Fundador
- Galería Cervantes
Ventas: una caída del 34% interanual
El panorama en operaciones de compraventa también es preocupante. Según Péndola, si se compara marzo de 2026 con marzo de 2025, las operaciones inmobiliarias cayeron un 34%.
Las causas apuntan a dos factores: la pérdida del poder adquisitivo de la clase media y la falta de crédito hipotecario accesible. «Hoy la gente no lo está pudiendo tomar», afirmó, y añadió que incluso quienes califican para los créditos encuentran difícil sostener las cuotas. La expectativa del sector es que el poder adquisitivo se recupere y que el crédito hipotecario se vuelva una herramienta real.
El relevamiento del CPI continuará mes a mes para monitorear si la vacancia tiende a crecer o se estabiliza. El dato de las galerías, por ahora, es el que más atención demanda.
