El crédito hipotecario volvió a ganar protagonismo en el mercado inmobiliario argentino, aunque todavía sin lograr convertirse en una herramienta de acceso extendido a la vivienda. Así lo advierte un informe del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI), que analiza la evolución reciente del financiamiento en base a datos de una consultora privada.
Después de varios años de parálisis, el sistema comenzó a mostrar señales de recuperación en 2024 y alcanzó su punto más alto en 2025, con más de 40.500 créditos otorgados en todo el país. El dato marca un crecimiento significativo —cuadruplica el nivel del año previo—, aunque con una aclaración clave: se trata de una mejora desde pisos históricamente bajos, que aún no logra ampliar de manera sustancial el universo de acceso a la vivienda.
Un 2026 más exigente: menos créditos y más filtros
El inicio de 2026 introduce un cambio de tendencia. Durante el primer trimestre, el volumen de créditos cayó cerca de un 20% interanual en los principales distritos, en paralelo con un endurecimiento de las condiciones de acceso.
Las tasas de interés, en tanto, muestran una trayectoria ascendente —pasaron de 5,58% a 6,37% en pocos meses—, impactando de lleno en el valor de las cuotas y elevando el ingreso requerido para calificar. En este contexto, el crédito sigue vigente, pero enfocado en un segmento más acotado de la demanda.
Acceso limitado: ingresos altos y ahorro previo
Uno de los ejes centrales del informe es que el crédito hipotecario no genera nueva demanda, sino que canaliza la ya existente bajo condiciones cada vez más específicas.
Hoy, acceder a un préstamo implica cumplir con una combinación exigente: ingresos formales elevados, capacidad de ahorro para el anticipo y una relación cuota-ingreso que restringe el universo de beneficiarios.
El informe lo ejemplifica con un caso concreto: para adquirir una propiedad de US$ 100.000 financiada, se requieren ingresos familiares superiores a los $3 millones y un ahorro previo cercano a los US$ 25.000. En la práctica, esto deja fuera a buena parte de la clase media.
Concentración geográfica y dependencia pública
El repunte del crédito también presenta una fuerte concentración. Más del 60% de las operaciones se localizan en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), mientras que el sistema depende en gran medida de la banca pública.
En ese esquema, el Banco de la Nación Argentina concentra el grueso de la actividad: a comienzos de 2026 explicó 9 de cada 10 créditos otorgados. Si bien este rol resulta clave para sostener el mercado, también limita su profundidad y expansión territorial.
Córdoba: liderazgo en el interior con desafíos estructurales
Dentro del mapa nacional, Córdoba se posiciona como el principal mercado hipotecario del interior. En 2025 registró 3.780 operaciones, equivalentes al 9,6% del total país.
Sin embargo, el informe advierte que la provincia enfrenta desafíos concretos para sostener ese liderazgo: escasez de propiedades aptas para crédito, falta de sistematización de datos y la necesidad de una mayor articulación con el sistema financiero.
El nuevo rol del corredor inmobiliario
En un contexto más complejo y selectivo, el CPI destaca el papel estratégico del profesional inmobiliario. Lejos de limitarse a la intermediación, su rol se vuelve central en la viabilidad de las operaciones.
“El crédito hipotecario muestra señales de recuperación, pero con condiciones que siguen siendo restrictivas para gran parte de la demanda. En este contexto, el acompañamiento profesional es clave para evaluar cada operación, ordenar expectativas y garantizar procesos seguros”, señaló el presidente del CPI, Lucas Pendola.
Según la entidad, el asesoramiento especializado no solo permite identificar oportunidades reales, sino también evitar frustraciones en un mercado donde los requisitos son cada vez más específicos.
Potencial de crecimiento, condicionado por la macro
A pesar de las restricciones actuales, el informe plantea un escenario de crecimiento a mediano plazo. En Argentina, el crédito hipotecario representa apenas el 1% del PBI, muy por debajo de otros países de la región, lo que evidencia un amplio margen de desarrollo.
La evolución del sector dependerá de factores clave como la estabilidad macroeconómica, la dinámica de las tasas y la capacidad del sistema financiero para ampliar la oferta.
En ese marco, Córdoba aparece con potencial para consolidarse como polo hipotecario del interior, siempre que logre mejorar las condiciones de acceso y fortalecer la articulación entre los distintos actores del mercado.
Una reactivación con límites claros
La conclusión del informe es contundente: el crédito hipotecario volvió, pero no para todos.
El mercado muestra más operaciones, pero no necesariamente mayor acceso. Y en este nuevo escenario, la diferencia no pasa solo por la disponibilidad del financiamiento, sino por la capacidad de estructurar, interpretar y concretar cada operación en un entorno cada vez más exigente.
