El mercado inmobiliario cordobés comenzó el 2026 con indicios claros de normalización tras varios años de fuertes distorsiones. Así lo reflejan los últimos informes del Centro de Estadísticas Inmobiliarias (CEI) del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba, correspondientes a diciembre de 2025 y enero de 2026, que evidencian un aumento significativo de la oferta, una baja sostenida de la vacancia y una evolución de precios más racional y segmentada.
Uno de los datos más relevantes se observa en el mercado de alquileres. Durante diciembre de 2025, la cantidad de inmuebles habitacionales administrados por profesionales inmobiliarios fue un 85,9% superior al promedio registrado entre septiembre y diciembre de 2023, superando incluso los niveles previos a la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres. Para el CEI, este comportamiento marca un punto de inflexión estructural en la dinámica del sector.
Más oferta y menos vacancia
El incremento del stock disponible vino acompañado de una reducción significativa de la vacancia. En diciembre, solo el 4,6% de los inmuebles habitacionales administrados se encontraba desocupado, mientras que en el segmento comercial la vacancia descendió al 1,9%, uno de los niveles más bajos del año.
En paralelo, los indicadores de cumplimiento contractual se mantuvieron en valores elevados. Según el relevamiento del CEI, el 96,5% de los inquilinos habitacionales abonó el alquiler en su totalidad, mientras que en los inmuebles comerciales el 91,6% cumplió con el pago completo, con una reducción de los casos de incumplimiento respecto del mes anterior. Estos datos refuerzan la idea de que la mayor oferta no deterioró la calidad del mercado, sino que contribuyó a su ordenamiento.
Menos operaciones, pero una demanda definida
En contraste con la mejora de los indicadores de alquiler, el volumen de operaciones mostró una contracción interanual durante noviembre de 2025. Las operaciones de compra-venta cayeron un 38,3%, mientras que los alquileres registraron una baja del 30,7%.
No obstante, la composición de las operaciones permite identificar con claridad hacia dónde se orienta la demanda. En el segmento de compra-venta, los departamentos concentraron el 40% de las operaciones, seguidos por los lotes con el 30%. En alquileres, los departamentos representaron el 70,4% del total, por delante de casas y locales comerciales. Para los analistas del sector, más que una señal de parálisis, estos datos describen un mercado selectivo, cauteloso y en proceso de reconfiguración.
Alquileres: subas moderadas y ajuste competitivo
El informe de enero de 2026 aporta una mirada clave sobre la evolución de los valores de alquiler. En barrios como Centro, Nueva Córdoba y Primer Anillo, los precios mostraron incrementos nominales a lo largo de 2025, aunque en varios tramos del año crecieron por debajo del IPC y del Índice de Contratos de Locación (ICL), reflejando un proceso de ajuste más ordenado y competitivo.
Al 1 de enero de 2026, los valores promedio publicados fueron de $480.000 para un departamento de un dormitorio en el Centro, $550.000 en Nueva Córdoba y $450.000 en el Primer Anillo. En el caso de unidades de dos dormitorios, los valores oscilaron entre $650.000 y $700.000, mientras que las unidades de tres dormitorios mostraron una mayor dispersión según ubicación.
Compra-venta: estabilidad en dólares y cautela
En el segmento de compra-venta, los precios se mantuvieron relativamente estables en dólares. A comienzos de 2026, los valores medianos publicados para departamentos de un dormitorio fueron de US$ 60.000 en el Centro, US$ 92.000 en Nueva Córdoba y US$ 63.900 en el Primer Anillo. Para unidades de dos dormitorios, los precios oscilaron entre US$ 87.000 y US$ 150.000, dependiendo de la zona.
Desde el CEI señalan que estos niveles, combinados con la caída en el volumen de operaciones, reflejan un mercado expectante, a la espera de una mejora en las condiciones macroeconómicas que permita recuperar dinamismo.
Un mercado más previsible
“La lectura es clara: cuando el mercado funciona con reglas claras y con la intervención de profesionales matriculados, los resultados son mejores para todos los actores”, sostuvo Lucas Péndola, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba. Según el directivo, el sector dejó atrás una etapa de fuerte distorsión y comenzó a operar con mayor previsibilidad.
Más oferta, menor vacancia, altos niveles de cumplimiento y valores que se ajustan con criterios técnicos configuran, según el CEI, un escenario de recuperación gradual de la confianza. El desafío hacia adelante será consolidar este proceso y acompañar la reactivación del volumen de operaciones cuando el contexto macroeconómico lo permita.
