El mercado inmobiliario cordobés atraviesa su señal más clara de normalización en años. Según el relevamiento de noviembre del Centro de Estadísticas Inmobiliarias (CEI) del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI), la plaza local muestra un reordenamiento profundo: vuelve la oferta formal, cae fuertemente la morosidad, baja la vacancia y la demanda absorbe con rapidez lo que se publica.
La única excepción sigue siendo el negocio de compra-venta, aún frío y a la espera de definiciones macroeconómicas. Pero en lo que respecta al alquiler, los indicadores confirman un cambio de etapa: el mercado ya entró en una fase de recuperación plena.
Uno de los datos más contundentes del informe es el regreso del mercado formal. La cantidad de inmuebles habitacionales administrados por profesionales creció 85,5% respecto del promedio de fines de 2023, superando incluso los niveles previos a la entrada en vigencia de la derogada Ley de Alquileres.
“Hoy tenemos un mercado formal que dejó atrás la incertidumbre normativa y volvió a operar con reglas claras. La oferta profesional volvió y volvió con fuerza”, afirmó Lucas Péndola, presidente del CPI.
El cambio marca un giro respecto de los últimos años, cuando la retracción de la oferta empujó a muchos propietarios a operar por fuera del circuito profesional.
Morosidad en caída: un cumplimiento que no se veía desde hace años
La mejora también se refleja en el comportamiento de pago de los inquilinos. En noviembre:
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El 94,4% de los inquilinos habitacionales pagó en término,
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el “no pago” cayó a 2,5% (3,1 puntos menos que en octubre),
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y en el segmento comercial, el 95,8% abonó el total del mes, también con caída del incumplimiento.
Para Péndola, el indicador es decisivo: “Los inquilinos están priorizando el alquiler y eso se ve en los indicadores. Hay más previsibilidad, menos tensión y un nivel de cumplimiento que no se veía desde hace años”, sostuvo.
La mejora coincide con un reordenamiento de precios, la estabilización de las expectativas y la salida del esquema normativo que había rigidizado el mercado.
Vacancia en retroceso: lo que se publica, se alquila
La vacancia acompañó la tendencia: en viviendas se ubicó en 4,4%, con una caída mensual de 3,9 puntos, uno de los ajustes más fuertes desde que existe el CEI. En locales comerciales, la vacancia descendió a 4,2%.
“Hoy el mercado está absorbiendo la oferta rápidamente. Esto tiene una explicación clara: precios más realistas, mayor formalidad y un ecosistema profesional que agiliza las operaciones”, explicó Péndola.
El dato confirma una dinámica típicamente asociada a mercados saludables: oferta abundante, precios ordenados y rotación rápida.
Nuevos contratos: recomposición, no aumentos hacia adelante
La normalización llegó acompañada de una fuerte recomposición entre los precios de los contratos que vencen y los que ingresan, un rezago que se arrastraba desde los años de restricciones y topes artificiales.
Los nuevos valores muestran diferencias marcadas:
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Casas: +54,3%
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Departamentos: +32%
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Locales comerciales: +48,9%
El CPI aclaró que no se trata de subas proyectadas, sino de la corrección final de un atraso acumulado. Con el reordenamiento avanzado, el mercado vuelve a estabilizar sus referencias.
La compra-venta sigue planchada
Mientras el alquiler se recalienta, el negocio de compra-venta permanece sin reacción. Las operaciones de octubre fueron 38,3% menores que las del mismo mes de 2024.
Para el CPI, las razones están fuera del mercado: falta de crédito hipotecario, reacomodamiento de precios y expectativa por la salida del cepo cambiario frenan la decisión de compra.
“El mercado transaccional todavía no encuentra temperatura. La demanda está expectante y observa. La reactivación llegará con señales macro claras y herramientas de financiamiento”, señaló Péndola.
Con oferta formal en máximos, morosidad en mínimos y vacancia en retroceso acelerado, Córdoba exhibe un mercado de alquileres renovado, más transparente y mejor equilibrado.
El CEI y el CPI se consolidan así como referentes clave en la producción de datos confiables para el sector público y privado.
La tendencia deja una conclusión clara para noviembre: tras años de incertidumbre, el mercado cordobés no solo se normaliza, sino que vuelve a mostrar un comportamiento sano y previsible.
