En medio de un escenario económico marcado por la incertidumbre, la inflación y el regreso del crédito hipotecario UVA, una de las preguntas más frecuentes entre las familias argentinas vuelve a instalarse con fuerza: ¿conviene comprar una vivienda o seguir alquilando?
Con el objetivo de aportar información concreta a esa decisión, el Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) lanzó una nueva plataforma digital gratuita llamada compraroalquilar.com.ar, una calculadora financiera que permite simular distintos escenarios y comparar el impacto económico de ambas alternativas a lo largo del tiempo.
La iniciativa surge en un contexto particular para el mercado inmobiliario argentino. Por un lado, el resurgimiento de los créditos hipotecarios UVA volvió a abrir posibilidades de acceso a la vivienda. Por otro, la desregulación del mercado locativo eliminó referencias obligatorias para la actualización de contratos, generando mayor incertidumbre entre inquilinos y propietarios.
Según explicaron desde el CEEU, la herramienta busca ir más allá de los simuladores tradicionales que únicamente evalúan si una persona puede afrontar una cuota hipotecaria. En cambio, el sistema analiza el impacto patrimonial integral de cada decisión.
“La herramienta proyecta cuánto dinero desembolsa una persona al inicio, cuánto paga mes a mes y cuál será su patrimonio final luego de varios años”, detallaron desde el organismo académico.
Tres ejes para calcular el costo real
La calculadora estructura el análisis sobre tres grandes dimensiones. La primera contempla el desembolso inicial, incluyendo anticipo, gastos de escrituración, comisiones inmobiliarias y el costo de oportunidad del capital invertido.
El segundo eje evalúa el flujo mensual de fondos: compara la cuota del crédito UVA —junto con seguros e impuestos— frente al valor del alquiler actualizado por índices y expensas.
Finalmente, la plataforma proyecta la posición patrimonial futura, es decir, cuánto valdrá el inmueble descontando la deuda pendiente y cuánto capital podría haber acumulado quien eligió alquilar e invertir el dinero en otra alternativa financiera.
Uno de los puntos distintivos del modelo es que incorpora variables que habitualmente quedan fuera de los cálculos cotidianos, como la plusvalía esperada del inmueble, la evolución salarial, la inflación y el rendimiento potencial del dinero inmovilizado en una propiedad.
Además, cada usuario puede configurar distintos parámetros según su perfil económico y expectativas de inversión.
Simular escenarios de crisis
La herramienta también permite analizar situaciones de estrés macroeconómico, una variable especialmente sensible en Argentina.
Entre las preguntas que el simulador intenta responder aparecen escenarios como qué ocurriría con una deuda hipotecaria frente a una fuerte devaluación o si un hogar podría sostener un alquiler ante incrementos elevados del Índice de Contratos de Locación.
Desde el CEEU sostienen que la plataforma también ayuda a corregir errores frecuentes en la toma de decisiones financieras, como la subestimación de los costos de escrituración o el impacto del interés compuesto en las actualizaciones de alquileres.
Una decisión atravesada por la cultura
Para Joaquín Tomé, director del CEEU y fundador del Laboratorio de Ideas Sostenibles, la discusión sobre comprar o alquilar en Argentina estuvo históricamente más vinculada a factores culturales que a cálculos objetivos.
“En Argentina, comprar o alquilar siempre fue una decisión cargada de intuición y cultura antes que de números. Con el regreso del crédito hipotecario y un mercado locativo desregulado, esa intuición ya no alcanza”, señaló.
Tomé agregó que la vivienda debe analizarse de manera integral, no solo como una operación financiera.
“Es acceso a servicios, infraestructura y oportunidades. Esa dimensión también tiene que entrar en el cálculo”, sostuvo.
Cómo funciona la plataforma
Para utilizar la calculadora, el usuario debe cargar información vinculada a su situación económica y habitacional. Entre los datos solicitados figuran:
- Valor total del inmueble.
- Monto actual del alquiler.
- Condiciones del crédito hipotecario preaprobado.
- Índice de actualización del contrato locativo.
- Expectativas de rentabilidad e inflación.
La herramienta también permite sumar ingresos del grupo familiar para evaluar requisitos bancarios y ajustar variables según distintas ciudades o regiones, contemplando diferencias entre mercados como CABA, Rosario o Córdoba.
El resultado final ofrece un análisis comparativo que indica en qué momento el ahorro generado por dejar de alquilar compensa la inversión inicial y cuál podría ser la evolución patrimonial bajo distintos escenarios económicos.
