El sector desarrollista y de la construcción de Córdoba transita el 2026 en un escenario de profunda transición. Con una macroeconomía que exhibe una desaceleración de la inflación pero que mantiene un marcado atraso cambiario, las empresas del sector deben hacer equilibrio entre costos de construcción históricamente altos en dólares y precios de venta que aún no logran convalidar los márgenes de ganancia de años anteriores.
En este contexto, la expectativa por la masificación del crédito hipotecario se mezcla con estrategias de financiamiento propio y un inversor que, bajo la premisa del «wait and see» (esperar y ver), empieza a reactivarse atraído por la recuperación de la rentabilidad de los alquileres.
La encrucijada de los costos y el dólar
Uno de los principales diagnósticos en los que coincide el sector es la pérdida de rentabilidad debido al encarecimiento de la construcción medido en moneda dura.
Roque Lenti, CEO de GNI, advierte con crudeza sobre la realidad de los márgenes actuales: «Creo que la rentabilidad del sector está muy golpeada, o incluso no hay rentabilidad en la actividad». Según el directivo, el margen de error para las empresas se redujo al mínimo: «Si te equivocas en el desarrollo del producto o en la arquitectura y no podés convalidar los metros cuadrados que estás haciendo, cuando lo trasladas a precio el mercado que te queda es chiquito y se vuelve difícil convalidar esa superficie respecto al valor que cuesta construirlo».
Para Lenti, la clave radica en la pérdida de competitividad de la divisa norteamericana. «Para que el precio del dólar hoy sea competitivo, necesitaríamos un dólar de un 30% más, por el aumento de costos que hemos tenido en estos dos años. El dólar quedó muy atrasado», analiza, aunque destaca un alivio por el lado de los insumos: «Había costos altos de productos, pero los precios bajaron sustancialmente en los materiales. Por supuesto que la apertura del mercado internacional hace que uno busque y compre en otros mercados, lo cual favorece al costo».
En una sintonía similar, José Luis Acevedo, Presidente de Grupo Canter, califica al 2026 como «un año muy desafiante» y anticipa una corrección inminente en los valores de las propiedades. «Los precios todavía no han escalado lo suficiente para darle mayor dinamismo al sector. Es una señal muy clara de que se viene un incremento de precios porque los costos en dólares de la construcción están muy elevados y eso no puede ser sostenido para siempre», proyecta.
Bajo esta lectura, Acevedo ve una ventana de oportunidad única para los compradores antes de que los valores se disparen: «No hay en el corto plazo señales de una posible devaluación, por eso aquel que puede hacerlo, es un gran momento para comprar inmuebles, ya que tal vez sea uno de los pocos sectores de la economía con precios que han quedado retrasados todavía».
El crédito hipotecario: ¿El dinamizador definitivo?
La reaparición del crédito hipotecario es vista por todo el arco desarrollista como el verdadero punto de inflexión, aunque su implementación y capilaridad real en el mercado doméstico todavía transita una etapa de maduración.
Para Acevedo, el financiamiento bancario es clave no solo para el acceso a la vivienda, sino para el engranaje económico general: «El crédito hipotecario es el anabólico por excelencia que la demanda puede llegar a tener. Cuando la demanda toma fuerza, todos los actores de la cadena de valor de la construcción se reactivan. Los desarrollistas comenzamos a realizar más proyectos, a contratar constructores, a comprar insumos, y eso hace que la economía se reactive».
Desde la perspectiva de Sol Martínez, Directora de Grupo Betania, el mercado actual se sostiene principalmente por el esfuerzo de las propias estructuras corporativas, a la espera de un despliegue financiero mayor. «El desarrollismo está en un momento de transición, creo que para un mayor despliegue y crecimiento hará falta la aparición del crédito hipotecario. Hoy las empresas que venden son aquellas que tienen financiación propia, pero no son tantas las que tienen espalda para hacerlo«, describe.
Martínez aporta además una mirada positiva respecto a la estabilización de los precios generales: «Que la inflación haya bajado es una tranquilidad, principalmente por la planificación de costos de materiales de construcción y también para el consumidor final, que sabe cuál será el valor del producto«.
Por su parte, Gabriel Teicher, Director de Elyon Desarrollistas, coincide en el triple impacto que genera el regreso del crédito: «Moviliza la economía porque hay más obras; cuando se abre una obra se abren fuentes de trabajo; en segundo lugar, da viviendas a gente que hoy es inquilino y en tercer lugar, da una buena rentabilidad».
Tipología y elecciones 2027 bajo la óptica desarrollista
A pesar de que el mediano plazo se avizora con optimismo de cara al horizonte de los próximos años, el comportamiento inmediato del comprador mantiene ciertos rasgos de cautela. Matías Roteda, Gerente Comercial de Proaco, define el estado actual del mercado bajo un concepto claro: «Estamos en un contexto complejo con variables muy fluctuantes, de un estado de lo que yo llamo ‘wait and see’ (esperar y ver) de parte del comprador, pero con expectativas muy buenas en cuanto a crecimiento».
Para Roteda, el piso de valores actual garantiza un recorrido alcista atractivo: «Hoy el sector está trabajando en valores muy bajos donde hay una curva creciente, lo que da una perspectiva muy buena en el mediano y largo plazo. El inversor puro está buscando rentabilidad y crecimiento de valor”, agregó.
Al momento de analizar qué tipologías traccionan el mercado cordobés hoy en día, Teicher no duda: «El departamento de un dormitorio es el caballito de batalla, es el que se vende. También el de dos dormitorios tiene muy buena venta». Asimismo, el directivo desdramatiza el impacto del calendario político, sabiendo que el desarrollismo juega un partido de largo aliento: «El año electoral impacta, porque cuando vienen procesos electorales la gente tiene miedo, guarda el capital y no hace inversiones; eso es una contra. De todas maneras, en el desarrollismo, desde que se proyecta hasta que se entrega pasan 4 años y en el medio siempre hay elecciones. Nuestra mirada va más allá de todo eso», completó.
