El mercado inmobiliario de Córdoba atraviesa un proceso de reacomodamiento marcado por una reactivación del alquiler, tanto en volumen como en precios, y una estabilidad persistente en los valores de venta, lo que refuerza el atractivo del sector como refugio de valor e inversión. Así lo revela el último informe del Centro de Estadísticas Inmobiliarias (CEI), elaborado por Economic Trends para el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), con datos al cierre de abril de 2025.
Uno de los datos más significativos del informe es el aumento del 69,5% en la cantidad de inmuebles habitacionales ofrecidos en alquiler respecto al promedio registrado entre septiembre y diciembre de 2023. Este crecimiento no solo revierte la escasez que había generado la anterior Ley de Alquileres, sino que supera los niveles previos a su entrada en vigencia.
La mayor oferta, sin embargo, no frenó la suba de precios. Por el contrario, los valores de nuevos contratos muestran incrementos muy marcados:
- En abril, el valor promedio de nuevos alquileres de departamentos fue un 98% superior al valor del contrato vencido.
- En casas, la suba fue del 50%.
- Para locales comerciales, el ajuste fue del 99%.
Además, el cumplimiento en el pago sigue siendo alto: el 96,2% de los inquilinos habitacionales pagaron en tiempo y forma, aunque hubo un leve aumento de la morosidad respecto al mes anterior.
Radiografía de precios por zonas
El CEI también publica un desglose por zonas que permite observar las diferencias dentro de la ciudad de Córdoba. En Nueva Córdoba, el barrio más demandado, los alquileres tienen los siguientes valores medianos:
- 1 dormitorio: $500.000
- 2 dormitorios: $720.000
- 3 dormitorios: $800.000
En comparación, en el Centro los valores bajan:
- 1 dormitorio: $400.000
- 2 dormitorios: $590.000
- 3 dormitorios: $700.000
En el Primer Anillo (que incluye barrios como Güemes, General Paz, Cofico, Alta Córdoba y Alberdi), los precios son levemente inferiores:
- 1 dormitorio: $400.000
- 2 dormitorios: $600.000
- 3 dormitorios: $750.000
Estas cifras reflejan una fuerte presión en el mercado locativo, con valores que se acercan rápidamente al techo de lo que muchas familias pueden pagar, especialmente considerando que los aumentos de nuevos contratos duplican los montos de contratos anteriores.
Ventas estables: oportunidad para invertir
En contraste con los alquileres, los valores de compra-venta se mantienen estables y, en algunos casos, muestran leves bajas, consolidando una ventana de oportunidad para quienes tienen dólares y buscan invertir. En el Centro, los valores medianos van desde los US$ 47.000 (1 dormitorio) a US$ 123.000 (3 dormitorios). En Nueva Córdoba, arrancan desde los US$ 59.000 a US$ 225.000.
Esto significa que, en muchos casos, los valores de venta no han seguido el ritmo de la inflación ni del ajuste en alquileres. Según operadores del mercado, esto configura un escenario ideal para la inversión en renta: el retorno anual estimado de un departamento puede superar el 7 u 8% en dólares, en algunos casos.
La actividad inmobiliaria en alza
En marzo de 2025, la cantidad de operaciones de compra-venta fue un 30,7% superior al mismo mes del año anterior, mientras que las operaciones de alquiler crecieron un 34,2% interanual. Además, la vacancia de inmuebles bajó considerablemente:
- En inmuebles habitacionales fue del 4,8%, 2,4 puntos menos que en marzo.
- En comerciales, la vacancia se redujo a 2,9%, marcando una clara recuperación del sector.
