La euforia que vive el mercado inmobiliario desde hace unos meses cuando comenzaron a reactivarse los primeros créditos hipotecarios sigue ganando espacio en los medios. Las condiciones entre los distintos bancos no difieren tanto, pero la gran noticia sigue siendo que, con una macro más estabilizada, una inflación en tendencia descendiente y una banca que vuelve (casi por obligación) a encontrarse en su rol de financiadora de proyectos productivos parecen alinearse los indicadores para que el crédito direccionado al acceso a la vivienda se expanda.
Pero la posibilidad de acceder a un crédito está muy lejos de resolver los déficit habitacionales de la mayoría de los segmentos sociales. Muy por el contrario, y lejos de operar como una herramienta de tono progresista y reparadora, pareciera estar inclinándose hacia lo contrario: un instrumento que acerca la posibilidad de comprar inmuebles para las clases de niveles económicos altos y medio altos.
Un reciente trabajo de la Universidad Nacional de Córdoba que contó con financiamiento del Observatorio Social y Cultural para el Desarrollo Sostenible, dependiente de la Secretaría de Ciencia y Tecnología de la UNC se propuso justamente analizar la capacidad de los hogares cordobeses, en función de sus ingresos, de aplicar a créditos hipotecarios y determinar que tan cerca o no están de acceder a viviendas y terrenos, teniendo en cuenta el valor de mercado de los inmuebles en la ciudad de Córdoba y el Gran Córdoba.
Del proyecto participan investigadores de las facultades de Arquitectura, Urbanismo y Diseño; Ciencias Sociales; Filosofía y Humanidades; y de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales. La directora del trabajo es Miriam Liborio y el codirector, Juan Pablo Carranza.
Así, con el objetivo de “caracterizar la configuración socio-espacial de las desigualdades urbanas, a partir del reconocimiento de las condiciones de acceso a la vivienda y a las oportunidades que la ciudad ofrece”, el trabajo incluyó la elaboración de diferentes productos para determinar la asequibilidad a la vivienda.
Por caso, se generó un mapa estratificado de características de las oportunidades urbanas y un mapa de desigualdad urbana.
Entre las conclusiones más importantes se desprende que, analizando los ingresos de las familias, la capacidad que podrían de acceder a créditos y considerando el valor de los inmuebles de Córdoba, el 40% de los hogares no están en condiciones de acceder a una vivienda propia.
“Lo que hicimos fue simular la capacidad de la población de acceder a la vivienda pero en un escenario en el que existe el crédito hipotecario. Y la conclusión a la que llegamos es que aún con crédito hipotecario disponible el 40% de los hogares de Córdoba no pueden acceder. La política habitacional por excelencia es habilitar créditos blandos para los sectores medios y al resto darles casas. Ahí está el punto, en que actualmente eso de “darles casas” no implica acciones hacia el 5% o 10% de los hogares, ya estamos hablando del 40%”, explica el economista e investigador Juan Pablo Carranza.
-¿Cómo trabajaron para llegar a estas conclusiones?
-Lo que hicimos fue considerar ingresos de la población con datos de la Encuesta Permanente de Hogares, desglosarlos en 10 deciles, y luego considerar los precios de los inmuebles con un relevamiento de mercado a lo que se sumamos valores territoriales. Entrenamos algoritmos de machine learning para predecir el precio de las viviendas, de los terrenos y de los alquileres en esta zona. Después cruzamos el valor de los créditos que le correspondería a cada hogar según sus ingresos, y con ese monto de crédito nos fijamos dónde podría tener acceso a la vivienda cada uno de estos grupos de población. En función de ingresos agrupados de deciles, ahí surge que el 40% de los hogares, se queda totalmente afuera del mercado. Hicimos la simulación de un crédito a 30 años de plazo con una tasa real del 2% en dólares, no son los UVA que tenemos hoy en el mercado.
En esa línea se detalla que el panorama no está resuelto para los estamentos inmediatamente superiores. Cuando se analiza lo que sucede con el resto de los estamentos sociales se siguen verificando muchísimas inequidades. Los hogares de menos ingresos, entre los deciles 0 y 4 no tiene posibilidad de acceso a la vivienda en las condiciones actuales de los créditos y con los precios de mercado vigentes. Pero los hogares de los deciles 5 y 6 (clase media media) sólo accederían al 7% de las propiedades del mercado, en tanto los deciles 7 y 8 (clase media alta) podrían acceder a inmuebles en el 23% del mercado. Ahora, el 70% de las unidades, viviendas y terrenos de Córdoba y Gran Córdoba está disponible para el 20% de los hogares de mayores ingresos.
Terrenos, género y más inequidad
En relación al acceso a los terrenos, el informe plantea que “el panorama parece más igualitario dado que el 50% de la población de menores ingresos lograría acceder a un 77% del área de estudio. Pero, los terrenos a los que pueden acceder los deciles más pobres están en zonas sin servicios esenciales como el agua y la luz”.
“Es cierto que habría más población con capacidad de acceder a un terreno, pero detectamos esto, que el problema es que los terrenos a los que pueden accederse son inhabitables, son espacios sin cobertura de servicios, infraestructura básica. Este aspecto de inequidad está presente en otras dimensiones de análisis. Si decimos que el 40% de los hogares no tiene acceso a las viviendas vía crédito, según sus ingresos, esa realidad escala al 50% de los hogares en los que la “jefatura” es de una mujer”, explica Carranza.
“Creo que el aporte principal de esto es cuantificar la magnitud del problema. Está claro que no podemos descansar en el mercado. Yo creo en las bondades del mercado para asignar recursos, pero ese mercado te resuelve una parte del problema. Puede resolver la situación del 20%, 30% de la población de mayores ingresos. El resto está afuera. Ahí es donde tiene que entrar el Estado, mirando para otro lado o pensando cómo resolverlo, sabiendo la magnitud que tiene. Estamos hablando de 800.000 personas sin acceso a la vivienda. Es un problema de magnitud que hay que abordar”, concluye el investigador.
