El mercado inmobiliario de Córdoba atraviesa un proceso de reconfiguración profunda, con menos compraventas, nuevas reglas en alquileres y cambios marcados en las preferencias de quienes buscan dónde vivir o invertir. Así lo describió Lucas Péndola, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI), al analizar el cierre de 2025 y el arranque de 2026.
El dato más contundente sigue siendo la baja en las operaciones de compraventa. En diciembre de 2025 se registró una caída interanual del 36% en la cantidad de escrituras, en línea con la contracción del 38,3% interanual medida en noviembre.
“El principal obstáculo hoy es el crédito hipotecario”, señaló Péndola. Aunque más de 20 entidades financieras mantienen líneas activas, los requisitos de ingresos resultan demasiado elevados para gran parte de la población. A eso se suma la dificultad para sostener las cuotas de los créditos ajustados por UBA.
“El dinamismo que vimos en 2023 estuvo muy asociado a líneas con tasa cero, algo que hoy no existe. Necesitamos señales claras de los bancos y de los gobiernos para que el crédito vuelva a ser una herramienta real de acceso a la vivienda”, remarcó.
Los datos del CEI muestran, además, que la demanda se volvió más selectiva. En compra-venta, los departamentos concentran el 40% de las operaciones y los lotes el 30%, lo que refleja una búsqueda de productos más accesibles o con potencial de desarrollo futuro.
En cuanto a valores, los precios en dólares se mantienen relativamente estables. A inicios de 2026, los valores medianos publicados rondan los US$ 60.000 para un inmueble de un dormitorio en la zona centro o hasta los US$ 150.000 un inmueble de dos dormitorios en Nueva Córdoba.
La brecha que frena a los departamentos nuevos
A la dificultad del financiamiento se suma una distorsión de precios entre inmuebles nuevos y usados. Hoy la diferencia alcanza entre 20% y 25%, cuando históricamente rondaba el 10%.
“Un departamento usado puede estar en torno a los 80.000 dólares, mientras que uno a estrenar similar se ofrece entre 105.000 y 110.000. Esa brecha es demasiado grande para un mercado que busca renta”, explicó Péndola. Como la rentabilidad por alquiler es muy similar en ambos casos, los inversores se inclinan por unidades de segunda mano, dejando sin absorber gran parte del stock a estrenar.
Alquileres: más oferta, menos vacancia y contratos más previsibles
El mercado de alquileres muestra señales claras de normalización. Según el CEI, en diciembre de 2025 la cantidad de inmuebles habitacionales en alquiler administrados por profesionales fue 85,9% superior al promedio de septiembre-diciembre de 2023, superando incluso los niveles previos a la última Ley de Alquileres. Para el CPI, se trata de un punto de inflexión estructural.
Este aumento del stock vino acompañado de menos inmuebles vacíos: solo el 4,6% de las viviendas administradas estaban desocupadas en diciembre. En el segmento comercial, la vacancia bajó a 1,9%, uno de los niveles más bajos del año.
El cumplimiento de pago también se mantiene alto:
- 96,5% de los inquilinos habitacionales abonó el alquiler en su totalidad.
- En inmuebles comerciales, el 91,6% pagó el total, con menos incumplimientos que el mes anterior.
“Estos indicadores confirman que la mayor oferta no deterioró la calidad del mercado, sino que fortaleció su funcionamiento”, interpretan desde el Colegio.
En paralelo, se consolidan contratos de 24 meses con actualizaciones semestrales, en un contexto de menor inflación que permite mayor previsibilidad. Además, cerca del 75% de las propiedades que se habían volcado al alquiler temporario regresaron al mercado tradicional.
Valores de alquiler: subas moderadas y mercado segmentado
El relevamiento de enero de 2026 indica que los alquileres aumentaron en términos nominales durante 2025, aunque en varios períodos lo hicieron por debajo de la inflación, mostrando un ajuste más moderado.
Los valores varían según zona y tamaño: en Nueva Córdoba, un departamento de un dormitorio ronda los $550.000 y uno de dos dormitorios los $700.000; en el Centro, los valores se ubican cerca de $480.000 y $670.000, respectivamente; mientras que en el Primer Anillo los precios resultan algo más accesibles, con unidades de un dormitorio en torno a $450.000.
La dispersión muestra un mercado activo, con diferencias claras por ubicación y tipología, pero sin saltos extremos. En alquileres, los departamentos concentran el 70,4% de las operaciones.
Nueva Córdoba y el nuevo ritmo estudiantil
La demanda estudiantil también cambió. En zonas como Nueva Córdoba, el pico de consultas que antes se daba en noviembre y diciembre ahora se trasladó a enero, en parte por la mayor virtualidad educativa.
Los valores, además, se acomodaron respecto de los máximos previos, mientras que la renta en dólares volvió a niveles considerados atractivos para propietarios e inversores.
Locales comerciales, el punto más sensible
El frente más débil sigue siendo el comercial. Aunque en viviendas la morosidad volvió a niveles históricos cercanos al 4%, en locales comerciales hay más incumplimientos, alta rotación y cierres frecuentes.
“Hay vacancia incluso en zonas donde antes no pasaba, como Nueva Córdoba. A los alquileres se suman salarios, impuestos y costos operativos que muchos comercios no logran sostener”, advirtió Péndola.
