Por Juan Bernaus, especial para Perfil Córdoba. Con la mira puesta en una ciudad más integrada, densa y sostenible, el intendente de Córdoba, Daniel Passerini, enviará al Concejo Deliberante una ordenanza que busca dotar al municipio de nuevas herramientas para liderar la planificación urbana. El proyecto establece un nuevo marco normativo para intervenir en la trama urbana desde una lógica metropolitana y pone el foco en los barrios ya consolidados, con el objetivo de promover su revitalización y densificación.
La propuesta oficial no es un “Plan Director” ni una planificación cerrada, sino una suerte de “caja de herramientas” que, por primera vez en Córdoba, articula instrumentos de planificación, concertación y sostenibilidad en una única norma. Este cambio permitiría unificar criterios, definir reglas claras para desarrolladores y recuperar la capacidad del estado municipal de guiar el crecimiento de la ciudad, hoy caracterizado por una baja densidad -alrededor de 50 habitantes por hectárea- y una fuerte expansión hacia la periferia.
Desde el Ejecutivo explican que esta ordenanza es una actualización necesaria de las normas vigentes. “La última gran normativa de este tipo data de 1985. Ahora incorporamos conceptos modernos que ya utilizan ciudades como Buenos Aires, Rosario o Bogotá”, detallaron desde la oficina a cargo de implementar el proyecto.
“Son instrumentos normativos vinculados a la planificación, la concertación y a la sostenibilidad. En ese marco, lo que se está promoviendo es que se aplicarán en toda la ciudad y no sólo en algunos sectores”, indicó Diego Peralta, secretario de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Córdoba.
En concreto, se buscan crear tres instrumentos centrales: los Convenios Urbanísticos (CU), los Polígonos de Actuación Concertada (PAC) y los Acuerdos de Gestión Mixta (AGM). Cada uno de ellos responde a diferentes modos de intervenir sobre el suelo urbano y articula distintos grados de participación estatal y privada.
De qué se trata cada herramienta
Los Convenios Urbanísticos son instrumentos de iniciativa privada en el 100% de los casos. Permiten proponer transformaciones urbanas o edilicias en cualquier parcela de la ciudad, bajo ciertas condiciones. Cada convenio deberá pasar por un informe técnico, un análisis de beneficios, una comisión de evaluación, una audiencia pública y la ratificación del Concejo Deliberante. El objetivo es garantizar transparencia, trazabilidad y control público.
En tanto, los Polígonos de Actuación Concertada (PAC) son una novedad central de esta ordenanza. A diferencia de los Convenios Urbanísticos, nacen por iniciativa del municipio. El Estado identifica una zona (por ejemplo, un área con potencial de densificación o necesidad de renovación como puede ser un sector de barrio Güemes) y propone un nuevo régimen normativo específico para esa zona. Esto puede implicar cambios en el FOT (Factor de Ocupación Total), el FOS (Factor de Ocupación del Suelo) o el FIS (Factor de Impermeabilidad), habilitando, por ejemplo, mayor altura, más metros construibles o exigencias de eficiencia energética y espacios verdes.
Una vez lanzado el PAC, los desarrolladores privados pueden decidir si se adhieren al nuevo régimen. Si lo hacen, obtienen beneficios normativos -por caso mayor edificabilidad- a cambio de una contraprestación económica o urbanística, la llamada “plusvalía”. Esta lógica busca atraer inversión privada donde el Estado marca prioridades urbanas, sin perder el control de los objetivos generales del desarrollo.
En tercer lugar, los Acuerdos de Gestión Mixta (AGM) permiten proyectos conjuntos entre el municipio y actores privados o comunitarios para desarrollar infraestructura o equipamientos urbanos específicos. Son herramientas más flexibles y adaptables a cada caso.
Más planificación y nuevas reglas
Además de introducir estas herramientas, la ordenanza busca clarificar y ordenar el lenguaje urbanístico. Según explican desde el Ejecutivo, hoy existen varias normas dispersas (como las ordenanzas de Ocupación del Suelo, Uso del Suelo, Fraccionamiento del Suelo y Patrimonio Urbano) que generan superposiciones, grises y dificultades tanto para los desarrolladores como para el propio Estado. El nuevo marco busca “enchufar” todas estas regulaciones, conectarlas entre sí y hacerlas más comprensibles.
La iniciativa también incorpora la obligatoriedad de las audiencias públicas en cada propuesta que implique un cambio en la normativa urbanística, así como la intervención del Concejo Deliberante en cada aprobación. “Viene a recuperar la iniciativa del Estado en lo que tiene que ver con la planificación, incorporando conceptos modernos. Es la manera de marcarle la cancha para que jueguen a los privados”, indicó el funcionario.
Uno de los puntos más relevantes del proyecto es que el mismo prioriza la intervención sobre la ciudad ya existente. Córdoba tiene un ejido urbano de 57.600 hectáreas y una población de 1.510.060 personas. Entre 2012 y 2023, el 85% de los convenios urbanísticos aprobados se ubicaron fuera del anillo de Circunvalación. El nuevo marco normativo busca revertir esta tendencia y promover un modelo de ciudad más compacta, con mejor infraestructura, servicios y calidad ambiental.
“No se trata de crecer sin fin, sino de renovar lo que ya tenemos. Muchas veces las zonas consolidadas tienen infraestructura subutilizada, parcelamientos obsoletos o normas que impiden una evolución urbana coherente. Esta ordenanza nos permite actuar ahí, con inteligencia, participación y mirada metropolitana”, expresó la directora de Planeamiento Urbano, Celina Caporossi.
