Por Julieta Fantini, especial para Perfil Córdoba. Entre enero y septiembre de este año se otorgaron en la Argentina unas 31.500 hipotecas, con un volumen que supera los US$ 2.200 millones y ubica a 2025 como el tercer año de mayor expansión hipotecaria desde 2017–2018, de acuerdo con el Monitor de Crédito Hipotecario elaborado por la Fundación Tejido Urbano. En ese mapa nacional, Córdoba aparece como una de las protagonistas del nuevo ciclo. Sin embargo, el envión tiene un límite muy claro: el crédito no está pensado para el promedio de los inquilinos, sino para un segmento acotado de hogares de ingresos medios altos y alta formalidad.
“El crédito hipotecario atraviesa un momento de fuerte actividad si lo comparamos con los últimos años, pero ya muestra señales claras de moderación. El sistema está entrando en una fase más selectiva y exigente para quienes buscan financiarse”, plantea Matías Araujo, investigador de Tejido Urbano y autor del informe. En la foto nacional, 2024 marcó el inicio del ciclo y 2025 muestra su maduración: el Monitor registra altas hipotecarias que se estabilizan en torno a las 4.000 por mes, con operaciones por US$ 345,5 millones solo en septiembre y un acumulado anual de US$ 2.263 millones.
Córdoba aprovechó esa ventana mejor que casi ninguna otra provincia. Según las estimaciones de la Fundación Tejido Urbano, en 2024 se otorgaron 1.377 hipotecas en la provincia y, sólo hasta septiembre de 2025, el número trepó a 4.237 créditos. Si se mira el período enero de 2024 a septiembre de 2025, el acumulado ronda las 5.614 altas hipotecarias, lo que representa cerca del 13,8% del total nacional. “Córdoba fue protagonista del arranque del ciclo. Es, claramente, el segundo mercado hipotecario más importante después del Amba”, describe Araujo. Según Araujo, el impacto también se ve en los saldos del sistema: “Si observamos su stock, los saldos hipotecarios pasaron de US$ 101,9 millones (diciembre de 2023) a US$ 201,4 millones (mayo de 2025). El aumento neto es de casi US$ 100 millones en menos de un año y medio”. “El saldo promedio por crédito ronda los US$ 97.000, consistente con los valores de mercado provincial, si tomamos como referencia los 1.026 créditos que manifiestan fuentes oficiales”, detalla.
Quiénes llegan al crédito en Córdoba. El dinamismo, sin embargo, convive con un filtro social muy marcado. Araujo sintetiza así el perfil típico de quienes logran una hipoteca hoy: “Se consolida un perfil muy marcado: ingresos altos y estables, generalmente con dos titulares, predominio de trabajo formal registrado y capacidad demostrable. La edad suele estar entre los 30 y 45 años y s e e x i ge u n ahorro previo de al menos 25% del valor de la propiedad”, detalla. Las cuotas iniciales es el otro gran limitante. En uno de los ejemplos trabajados por Tejido Urbano para Córdoba, un crédito en UVA para comprar una vivienda de alrededor de US$ 76.000 luce así: con una tasa de UVA + 6% a 20 años, la cuota arranca en torno a $ 580.000. Eso obliga a mostrar ingresos por al menos $ 2.320.000 mensuales, si la entidad toma como referencia una relación cuota/ingreso del 25%.
En la ciudad de Córdoba, advierte Araujo, sólo cerca del 17% de los hogares alcanzan ese nivel de ingresos. Y ahí recién empieza otro filtro: quiénes, además, tienen el ahorro previo en dólares y la calidad de ingresos (formales y estables) que exigen los bancos. Si la tasa se acerca a los niveles de mercado que manejan los bancos privados —en torno de los dos dígitos anuales más UVA, según la entidad—, la ecuación se vuelve todavía más restrictiva. “Con tasas más altas, la cuota puede escalar a $ 780.000 o más. En ese escenario, el ingreso mínimo requerido sube alrededor de $ 3.150.000. Eso reduce el universo potencial a menos del 8% de los hogares de la Ciudad de Córdoba”, ejemplifica el investigador.
Una Argentina cada vez más inquilina. El contexto nacional tampoco ayuda. Según los cálculos de la Fundación con base en la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), la proporción de hogares inquilinos viene creciendo de manera sostenida, mientras que la participación de los propietarios se estanca o retrocede en la mayoría de los grandes aglomerados. “Entre 2010 y 2022, la cantidad y la proporción de hogares inquilinos se duplicó: pasamos de 1,9 millones (16%) a 3,34 millones (27%) a nivel nacional. En Córdoba ocurrió lo mismo: los hogares inquilinos crecieron de 213.789 (21%) a 390.211 (28%)”, señala Araujo. “En ese contexto, el crédito que reapareció este año aporta dinamismo, pero es insuficiente para modificar la estructura del acceso a la vivienda. Los volúmenes siguen siendo bajos con relación al tamaño del mercado, los requisitos dejan afuera a la gran mayoría de los inquilinos actuales y el financiamiento se concentra en sectores de ingresos medios y medios altos”, advierte.
Según el investigador, incluso tras la derogación de la Ley de Alquileres “la oferta se ha expandido, pero el precio sigue teniendo un peso relativo fuerte en los ingresos de los inquilinos y compromete su sostenibilidad. Para generar un cambio real se necesitarían al menos 20 años con 50.000 créditos hipotecarios anuales, algo que solo sería viable con una estabilidad macroeconómica sostenida y nuevas fuentes de fondeo que permitan expandir el crédito más allá del sistema bancario tradicional, con políticas habitacionales y de inclusión financiera que permitan acceder a sectores medios bajos y populares, quienes hoy más lo requieren”.
En ese contexto, el nuevo ciclo hipotecario ayuda a descomprimir parcialmente el mercado de alquileres —sobre todo en segmentos medios y medios-altos—, pero no alcanza para “mover la aguja” del mapa de tenencia de vivienda. Mientras tanto, la foto es clara: Córdoba logró surfear como pocos la ola del nuevo crédito hipotecario, pero lo hizo a costa de profundizar un patrón que se repite en todo el país. Hay más hipotecas, sí. Pero también hay más inquilinos, y buena parte de ellos sigue mirando la vivienda propia desde la vereda de enfrente.
