A tres años de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres (27.551), se realizó una jornada en el auditorio del Colegio Monserrat donde se hicieron presentes las partes que conforman el sector inmobiliario con el fin de intercambiar miradas sobre la normativa que acumula cuestionamientos tanto de inquilinos como de propietarios.
Cabe recordar que la actual Ley introdujo como modificaciones principales la extensión a tres años en los contratos de locación -anteriormente de dos años- y la actualización anual sobre la base del Índice de Contrato de Locación (ICL) -coeficiente entre el IPC y el Ripte-, que elabora el Banco Central (BCRA).
La nueva normativa buscaba dar mayor previsibilidad a los inquilinos al extender el plazo y fijar una modalidad de actualización; pero con la pandemia de por medio, la oferta de propiedades para alquiler cayó, registrándose una suba en el costo de entrada a las propiedades.
Jornada de análisis
En la jornada de análisis, Ezequiel Vergara, abogado y activista por los Derechos de los Consumidores manifestó que “el problema de los alquileres es global” y ejemplificó con la situación que se vive en algunas ciudades europeas “donde la política fracasó en el intento de regular el sistema de alquileres y nos puede servir como ejemplo para no caer en lo mismo” enfatizó.
Asimismo, Vergara expresó que desde su organización están en contra de la intervención en el precio. “Dijimos que en la economía más inflacionaria del mundo, plantear que el índice lo va a manejar el Banco Central es un disparate, pero salió la ley”. En la misma línea, indicó que ellos siempre propusieron evitar este tipo de intervenciones en el precio. “Nuestra organización se opuso a la intervención del precio y ocasionó lo que decían todos los libros de economía”, remarcó.
Por otra parte, Vergara se refirió a los artículos que ellos aportaron y los calificó como “sumamente útiles» y ejemplificó con el domicilio electrónico (hoy está en el Código Civil), la consignación de la llave, la consignación de alquileres, entre otros aspectos.
Acto seguido, Maximiliano Vittar, referente de Inquilinos Córdoba habló sobre la importancia de buscar consensos para superar la situación actual. “Vemos que es necesario avanzar en conocer cuánto será el incremento del alquiler”. Sobre este aspecto, Vittar, recordó que la propuesta de ellos, es que el valor del alquiler sea equitativo con los salarios, “pero dijeron que era inviable porque generaría una retracción en la oferta y que no iban a ofrecer viviendas para alquilar” remarcó.
Asimismo, Vittar manifestó que se deben contemplar parámetros como la situación macroeconómica, la fuerte inestabilidad, la pandemia. Sobre estos aspectos, dijo que “se hace difícil disociar de estas situaciones al funcionamiento o no de la ley y el incumplimiento que la normativa tiene”. Debemos buscar las causas del por qué no funcionó la ley reflexionó el presidente de Inquilinos Córdoba.
“Las generalidades son injustas, pero si hay una informalidad grande sobre la Ley de Alquileres difícilmente nosotros podamos valorar el beneficio o el perjuicio que hay sobre la ley, además que este incumplimiento difícilmente genera algún tipo de sanción”, sostuvo.
Al referirse a la ley en sí misma, el presidente de la organización manifestó que el primer desafío está en analizar las causas por las que la normativa no benefició a ningún sector. «Lo que vemos es que para nosotros la vivienda tiene una función social, no una lógica de mercado. Así como se garantiza el derecho a la educación y a la salud, se debe contemplar como derecho constitucional el acceso a la vivienda» remarcó.
«Cuando vemos que el impacto del alquiler en el salario es bajo , el inquilino tiene la posibilidad de acceder a una vivienda propia porque hay un ahorro previo, pero ahora no está esa posibilidad. Tenemos que pensar cómo ser cada vez más propietarios, pero si dedicamos cada vez más parte de nuestro salario en pagar el alquiler difícilmente esto suceda» expresó Vittar.
Por otra parte, el referente de Inquilinos Córdoba hizo un breve repaso de los datos correspondientes al censo del año 1947, cuando se registró un 37% de hogares propietarios y un 63% inquilinos. En tanto, en el año 1960 un 56% eran propietarios y un 28% inquilinos. «Esto fue porque no se permitía pagar un alquiler que supere el 25% del sueldo y las viviendas no podían estar más de tres meses de manera ociosa, además había un banco hipotecario estatal” sintetizó.
En lo que fue el panel exposición, participó también el Dr. Mariano Andruet, abogado y socio de Estudio Andruet & Asociados quien expresó que “La ley asfixió al inquilinos y el tema inflacionario es imposible de apaciguar con una ley, por lo que se debe facilitar el crédito blando para el acceso a la vivienda”.
Por último, el asesor legal Mariano Briña, hizo hincapié en la falta de controles por parte del Estado y el «oportunismo legislativo». En definitiva, «debe haber ajustes y equilibrio y desterrar la falsa dicotomía que existe entre inmobiliarios e inquilinos” concluyó el letrado.
Durante la jornada, se compartió el informe del Monitor de Actividad Inmobiliaria realizado por Economic Trends para el Centro de Estadísticas Inmobiliarias, correspondiente al mes de junio de 2023. Para acceder al informe completo, ingresar acá.
