El mercado inmobiliario de Córdoba finalizó 2025 con un balance positivo, aunque atravesado por fuertes contrastes a lo largo del año. Según el informe anual elaborado por la Cámara Inmobiliaria de Córdoba (CaCIC), el volumen de ventas acumulado creció un 23% respecto de 2024, impulsado principalmente por un primer semestre de desempeño excepcional, con registros que se ubicaron entre los más altos de los últimos ocho años.
Ese arranque fue clave para sostener el resultado anual. Durante los primeros meses de 2025 se concretaron operaciones a un ritmo que, si bien no alcanzó los niveles históricos de 2017, marcó un punto de inflexión luego de varios años de actividad contenida. El segundo semestre, en cambio, mostró una dinámica más débil: la cercanía de las elecciones legislativas y la mayor turbulencia política impactaron sobre la toma de decisiones, con meses en los que el caudal de ventas quedó incluso por debajo del observado en 2024.
Desde CaCIC señalan que el comportamiento dispar del año deja una lectura clara: sin el fuerte impulso inicial, el cierre positivo no habría sido posible. La desaceleración de la segunda mitad confirmó la sensibilidad del sector frente al contexto macroeconómico y político, aunque sin llegar a revertir la tendencia general de recuperación.
Uno de los rasgos centrales del mercado en 2025 fue el perfil de las operaciones. La mayor parte de las ventas se concentró en inmuebles usados de particulares, un segmento que desde la entidad definen como “residual”. En contraste, la participación del producto desarrollista fue más acotada. La explicación está en la formación de precios: mientras las propiedades usadas se ajustan a la relación entre oferta y demanda, los inmuebles nuevos validan sus valores en función de los costos de construcción, que siguieron mostrando rigidez.
Esta dinámica derivó en una fuerte absorción del stock de usados a lo largo del año. Como consecuencia, el informe advierte que la tendencia alcista de los precios en este segmento ya se consolidó y continuará en el corto y mediano plazo, a medida que se reduzca la disponibilidad de unidades en valores considerados de oportunidad.
El crédito hipotecario tuvo un rol relevante, aunque limitado, y terminó configurando un año de transición. Federico González Rouco, referente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios, remarca que para entender lo ocurrido en 2025 es necesario mirar el proceso iniciado en 2024, cuando se relanzó el sistema a nivel nacional con bajo volumen de desembolsos, pero con mayor dinamismo en Córdoba.
Durante los primeros meses de 2025, la expectativa por la normalización del mercado de alquileres y el regreso del inversor rentista impulsaron las operaciones con financiamiento. En la provincia, las ventas con crédito superaron el 10% del total y alcanzaron picos del 14,5%. Sin embargo, el escenario cambió a partir del segundo semestre: la suba de tasas y el ajuste en el ritmo de desembolsos bancarios redujeron de manera significativa las consultas y las operaciones. Para noviembre, el crédito representaba apenas el 2,6% de las ventas.
El proceso electoral terminó de enfriar tanto la oferta como la demanda. Si bien los bancos continuaron operando con carpetas previamente aprobadas, el año cerró con un volumen de crédito acotado, mayormente asociado a gestiones iniciadas con anterioridad. De cara a 2026, el desafío será que la mejora del contexto macroeconómico se traduzca en tasas más competitivas y condiciones financieras sostenibles.
En el mercado de alquileres, 2025 marcó el cierre de una etapa crítica. A dos años de la desregulación implementada a fines de 2023, la oferta en Córdoba creció más del 170%, lo que puso fin a las listas de espera y permitió avanzar hacia un esquema de negociación más equilibrado entre propietarios e inquilinos. La mayor competencia moderó los precios y penalizó a las unidades fuera de valor de mercado, que hoy permanecen vacías. Los ajustes periódicos, en su mayoría cuatrimestrales y atados a índices como el IPC o el ICL, aportaron previsibilidad al sistema.
También el segmento de locales comerciales mostró signos de normalización. La tasa de vacancia pasó del 1% observado en el primer semestre al 3% actual, nivel que los especialistas consideran de equilibrio técnico. El crecimiento de nuevos corredores en zonas como Camino San Carlos y Manantiales amplió la oferta y descentralizó la demanda, mientras que los precios acompañaron la inflación, con leves incrementos reales en las áreas más buscadas.
Con la mirada puesta en 2026, desde CaCIC advierten que la continuidad de la recuperación dependerá, en buena medida, de la confianza del mercado y de una eventual reactivación del crédito hipotecario. Si la macroeconomía acompaña, el sector podría sumar una mayor participación de proyectos desarrollistas y consolidar la tendencia iniciada este año.
