El centro de Córdoba muestra hoy una postal desigual: persianas bajas en galerías históricas conviven con arterias comerciales que aún mantienen niveles aceptables de ocupación. Así lo revela un relevamiento del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba, que pone el foco en una problemática creciente: el vaciamiento de los espacios comerciales internos.
Según explicó Lucas Péndola, presidente del CPI, el estudio —realizado sobre 209 cuadras y más de 5.800 locales— muestra una brecha clara entre formatos comerciales. “No estamos ante una crisis generalizada de locales, sino ante un cambio de lógica: hay espacios que dejaron de ser funcionales”, sintetizó, en diálogo con Punto a Punto.
Una ciudad partida en dos realidades
El informe marca que los locales a la calle presentan una tasa de vacancia del 7,37%, un nivel que, si bien supera registros históricos, aún se considera manejable en el contexto económico actual. De hecho, hay zonas con ocupación plena, como tramos de calle Ituzaingó o Corrientes, donde la actividad comercial se mantiene dinámica.
El escenario cambia drásticamente al ingresar a las galerías. Allí, la desocupación alcanza el 15,11% y en algunos casos extremos llega al 66,6%, especialmente en áreas cercanas a calles tradicionales como 9 de Julio y San Martín.
“Hace años, ingresar a una galería implicaba pagar llave. Hoy muchas se han transformado en zonas prácticamente muertas”, advirtió Péndola.
Por qué las galerías quedaron atrás
El diagnóstico del CPI apunta a una combinación de factores estructurales. Uno de los principales es la falta de adaptación de los espacios a las nuevas demandas del consumidor. “No sobran locales: sobran locales mal ubicados o que no supieron aggiornarse”, resume el informe.
A esto se suma el crecimiento del comercio electrónico, que redujo la necesidad de presencia física, especialmente para pequeños comercios. También pesan las dificultades de acceso al centro, que desalientan la circulación de clientes, y la descentralización de la actividad hacia barrios y corredores periféricos.
En ese sentido, zonas como la Ruta 20 muestran niveles de ocupación superiores al 85%, evidenciando un corrimiento del consumo hacia áreas con mejor accesibilidad.
Otro factor señalado es el impacto de las protestas y cortes de tránsito en puntos neurálgicos, que han contribuido a la pérdida de atractivo tanto para comerciantes como para residentes.
El dato clave: sin vecinos, no hay consumo
Uno de los ejes más relevantes del análisis es la relación directa entre actividad comercial y densidad habitacional. Para el CPI, el deterioro del centro no puede explicarse sin considerar el éxodo residencial.
“El centro dejó de ser elegido para vivir. Hay muchos departamentos grandes vacíos y eso reduce el flujo cotidiano de personas”, explicó Péndola.
La falta de residentes impacta especialmente en las galerías, que dependen en gran medida del consumo espontáneo. Sin circulación constante, estos espacios pierden su principal fuente de vitalidad.
Reconversión y trabajo conjunto
Frente a este escenario, el sector inmobiliario plantea una salida basada en un enfoque integral. Entre las propuestas se destacan la reconversión habitacional —con incentivos para desarrollar unidades más pequeñas orientadas a estudiantes— y la generación de nuevas experiencias comerciales que revaloricen las galerías.
También se propone una mayor articulación entre el sector público y privado, con mesas de trabajo que permitan diseñar políticas de revitalización del centro.
“El desafío no es solo comercial, es urbano. Si logramos que más gente vuelva a vivir en el centro, el comercio va a acompañar”, concluyó Péndola.
El diagnóstico es claro: el corazón de Córdoba no está vacío, pero sí en transformación. La clave estará en cómo se adapten sus espacios a una nueva forma de habitar y consumir la ciudad.
