Por Federico Gagliardo*. Uruguay sigue siendo uno de los destinos más elegidos para los inversores argentinos que quieren apostar en el ladrillo. El atractivo de este país no es sorpresa: en números, Uruguay tiene una rentabilidad por alquiler estimada al 5%. A su vez, la participación en desarrollos presenta tasas aún más interesantes, superior al 10% anual. Pero, más allá de estas cifras es importante entender las oportunidades que ofrece a la hora de elegir dónde apostar a largo plazo.
Actualmente, en Uruguay hay más de 85.000 argentinos dueños de inmuebles. Combinar uno de los niveles de inflación más bajos de toda Latinoamérica, debajo de los dos dígitos hace más de 20 años, con un bajo riesgo país (en torno a los 120 puntos básicos) da como resultado una economía estable para la mirada inversora. Y a esta unión le falta un detalle clave que diferencia al país de sus vecinos, que es la Ley de Vivienda Promovida.
La normativa es una clara invitación a invertir: establece incentivos a la construcción mediante la exoneración de impuestos (como el IVA, el impuesto a la renta a personas físicas, el impuesto al patrimonio, entre otros) por un plazo de 10 años.
Desde su sanción en el 2011, se construyeron más de 20.000 departamentos en Montevideo, y entre los principales compradores están los argentinos. Dicha Ley facilita el acceso a la propiedad a los sectores de ingresos medios y medio bajos y, desde su entrada en vigencia, movilizó más de US$3.000 millones en proyectos.
Las últimas estadísticas de la Agencia Nacional de la Vivienda de Uruguay indican que en más de una década se concretaron 1.335 proyectos bajo la ley de viviendas promovidas, que dieron origen a 36.211 propiedades. Hasta mayo de este año –último informe difundido-, el 82,9% de las viviendas construidas bajo esta norma se ubicaron en la capital Montevideo, ciudad que concentra buena parte de los emprendimientos: 549, un 73% del total.
Detrás de Montevideo se ubica la ciudad de Canelones, con 98 emprendimientos levantados, un 13% del total, y 1065 viviendas (6,5%). Tercera figura Maldonado, con 42 proyectos (5,6% del total) y 926 viviendas (5,6%).
El principal atractivo que introdujo la ley para la inversión privada en propiedades de interés social en barrios donde se buscaba estimular la construcción son las exenciones impositivas. La norma otorga por 10 años el no pago del IVA, el Impuesto al Patrimonio, el Impuesto a las Rentas de Personas Físicas y el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas. Los beneficios durante una década son para el desarrollador (o socios inversores en el desarrollo) y para el inversor que adquiere una unidad con el objetivo de ponerla en alquiler.
Por estas exenciones, unidas al dinamismo que ofrecen las ciudades uruguayas y su estabilidad económica, la renta que arrojan las unidades en alquiler se ubica entre 4% y el 6% anual en dólares. Y para los desarrollos, la rentabilidad se ubica por encima del 10% anual en dólares. En ambos casos son rentabilidades netas, dado que no pagan impuestos en Uruguay.
El precio de venta por metro cuadrado en promedio en la capital uruguaya se ubica en US$ 2.143, con una suba del 1,8% en el primer semestre del año, de acuerdo con las estadísticas oficiales. Los departamentos en zonas de vivienda promovida parten de un piso promedio de US$ 85.000 en el caso de los monoambientes y llegan a los US$ 180.000 en el caso de una unidad de dos dormitorios, según valores de mercado.
Otro argumento que apuntala la inversión en Uruguay y funciona como círculo virtuoso con la vivienda promovida es su ley de alquileres, que ofrece ventajas en cuanto a su flexibilidad. Los contratos se pactan en la moneda en la que se ponen de acuerdo las partes (pesos uruguayos o dólares) y no fijan límites de plazos: todo se negocia entre las partes, incluida la cláusula de reajuste. Ese marco legal que facilita los alquileres permitió en la última década la proliferación de los proyectos de vivienda promovida y potenció el atractivo del país a la hora de captar inversiones extranjeras (argentinos y brasileños, en ese orden).
La ley de vivienda promovida se transformó en un buen ejemplo de iniciativa estatal que estimula la actividad privada y logra los objetivos que se había propuesto, como revitalizar zonas urbanas, ofrecer una respuesta a las necesidades habitacionales y multiplicar el empleo.
Tras crecer 4,9% en 2022, la economía uruguaya se expandirá este año un 2%, según las proyecciones privadas. En esa baja influirá el impacto de la sequía en los primeros meses del año, que le costó a la actividad hasta un punto de su PBI. De todas formas, el país oriental acumula un proceso de crecimiento desde 2002 solo interrumpido por la pandemia. La inflación proyectada para este año es del 5,4% anual, y para 2024, los cálculos la ubican en 6,2%.
Esa estabilidad lograda en los últimos 20 años contribuyó a fortalecer su mercado de crédito, otro punto a favor que permitió dinamizar el acceso a los préstamos hipotecarios y el fondeo en general para el negocio inmobiliario.
*Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital
