La Cámara de Diputados convirtió en ley el proyecto de reforma a la Ley de Alquileres, sancionada en 2020, con los cambios incluidos por el Senado.
Dentro de los principales puntos se destacan: la actualización semestral de acuerdo al coeficiente de “Casa Propia”, utilizado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat nacional en los planes Procrear II, en lugar del anual como establecía la normativa, y la prohibición de la publicación de alquileres en dólares. Además, el plazo de renovación de contratos entre propietarios e inquilinos se mantiene con una regularidad de tres años.
Después de reglamentarla, el Ejecutivo la pondrá en vigencia, luego de ser publicada en el Boletín Oficial. Mientras tanto, los contratos se mantendrán por tres años y con el ajuste anual del Índice de Contratos de Locación (ICL).
Inquilinos
El Movimiento Inquilino Nacional emitió un comunicado en el que celebra la modificación a la ley de alquileres. Para este espacio se trata de un «importante logro para las familias inquilinas», a través del cual se puso un freno al «ajuste inmobiliario».
«Este logro representa un gran avance para nosotros, ya que detiene el ajuste inmobiliario que venía siendo impulsado tanto por las inmobiliarias como por el bloque político Juntos por el Cambio, lo cual estaba afectando el bolsillo de las familias trabajadoras inquilinas», expresa el Movimiento Inquilino Nacional.
Analizan que esta modificación era «la solución más sensata» y que a pesar de que se ha modificado el ajuste anual que beneficiaba en gran medida a los inquilinos, se logró «frenar las prácticas abusivas de las inmobiliarias y el bloque opositor», que intentaban «imponer contratos de dos años, ajustes ligados a la inflación cada cuatro meses, contratos en dólares y permitir adelantos en el pago de alquileres».
Asimismo, consideran que «el verdadero desafío estará en asegurar» el cumplimiento de esta reforma, por lo que instan al Gobierno Nacional a «establecer una Secretaría Nacional del Alquiler, eliminando así la dependencia de la buena voluntad de los propietarios o las inmobiliarias para su aplicación»; y a todos los organismos de defensa de los Derechos del Estado a realizar revisiones y hacer cumplir la ley.
La mirada de las inmobiliarias
Alejandro Hadrowa, presidente del Colegio de Corredores Públicos e Inmobiliarios de Córdoba, dijo que es una ley que no soluciona la problemática. “La modificación que se hizo es muy corta, solo se nos escuchó sobre el plazo de la actualización de alquileres, que será de seis meses en vez de un año”, afirmó.
Seguidamente planteó que el índice de “Casa Propia” es menor del que tenían, y eso genera una problemática ya que disminuye la oferta de alquileres.
«Se hizo un pequeña modificación en la Ley que no soluciona grandes problemáticas como la falta de oferta de inmuebles para que el inquilino tenga más posibilidades. Hoy estamos con problemas la falta de oferta de inmuebles para alquileres», analizó.
Principales modificaciones
- Duración de los contratos: se mantienen los 3 años.
- Actualización semestral: la reforma establece un intervalo mínimo de seis meses para la actualización de los precios, a diferencia de la norma que estaba vigente que permitía una sola actualización anual.
- Fórmula para actualizar los alquileres: los precios de los alquileres se actualizarán en base al coeficiente de «Casa Propia» utilizado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Este índice estará «conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial publicado por el INDEC, y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia publicado por el Banco Central de la República Argentina».
- Pesos: la ley aprobada aclara que el precio de los contratos debe establecerse en moneda nacional. Tampoco la publicidad de los inmuebles en alquiler puede expresarse en otra moneda que no sea en pesos.
- Anticipos: se mantiene el tope de un mes para los anticipos
- Incentivo fiscal al monotributo: se dispone que «los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo«.
- Exención de Bienes Personales y de Impuesto al Cheque: se mantiene la exención de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler para vivienda habitacional y la exención del impuesto al cheque para aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes «utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados».
- Ganancias: se estableció que «las partes podrán deducir del impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación«.
¿Qué pagará el inquilino?
Cuando la nueva ley de alquileres entre en vigencia, el inquilino deberá contemplar que la fórmula Casa Propia para calcular las subas del alquiler.
El índice Casa Propia es un indicador desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat que se usa desde 2021 para calcular la actualización de las cuotas de los créditos hipotecarios Casa Propia y Procrear II. La fórmula tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.
Para hacer este cálculo, será necesario tomar los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, multiplicarlos entre sí, y a ese resultado, multiplicarlo por el número de la cuota de alquiler vigente.
